El Índice de Contratos de Locación marcará el aumento más bajo desde 2021, muy lejos de los picos del 200% de principios de 2024. El mercado inmobiliario se reconfigura con más oferta, renegociaciones y el peso creciente de las expensas.
El mercado de alquileres atraviesa un cambio histórico. En septiembre, los contratos aún regidos por la derogada Ley de Alquileres de 2020 tendrán un ajuste del 50,36% anual, la cifra más baja en casi cuatro años. Para encontrar un porcentaje similar hay que remontarse a noviembre de 2021, cuando el índice oficial se ubicó en 49,53%.
El dato contrasta con los niveles récord de 2024, cuando el Índice de Contratos de Locación (ICL) superó el 200% y llegó a su techo en julio de ese año, con 265,05%. Según Alejandro Braña, especialista en Real Estate, desde entonces la caída acumulada es del 215%.
En términos concretos, una familia que pagaba $400.000 por un tres ambientes pasará a abonar $601.440 hasta la finalización de su contrato en agosto de 2026.
Cambios tras el DNU y la competencia en el mercado
La derogación de la Ley de Alquileres a fines de 2023, a través del DNU 70, modificó el esquema de actualizaciones. Hoy los contratos pueden pactarse con ajustes trimestrales, cuatrimestrales o semestrales. En un acuerdo inicial de $500.000, los valores se ubican en $538.500 (7,7%), $560.950 (12,19%) y $594.150 (18,83%), respectivamente.
La mayor oferta también transformó las reglas de juego. En la Ciudad de Buenos Aires, la disponibilidad pasó de menos de 500 propiedades en diciembre de 2023 a unas 20.000 actualmente. Según Braña, esto obligó a propietarios e inmobiliarias a negociar valores, plazos y condiciones, algo impensado en los años de vigencia de la normativa derogada.
Expensas y poder adquisitivo: los nuevos desafíos
Si bien la mayor competencia beneficia a los inquilinos, el problema de las expensas sigue golpeando a los bolsillos. “Hoy representan hasta el 50% del valor del alquiler, cuando antes eran entre el 5% y 15%”, señaló Braña. Esta presión obliga a muchos propietarios a ofrecer bonificaciones o reducir el precio de la renta para hacer más atractiva la unidad.
Los departamentos de dos y tres ambientes son los más buscados, pero la capacidad de pago limita las decisiones. “El inquilino hoy sabe que puede elegir y presionar para conseguir un mejor acuerdo”, resumió el especialista.
En este escenario, el mercado busca un nuevo equilibrio: más oferta, valores negociados y contratos más flexibles, aunque bajo la tensión permanente del poder adquisitivo y el aumento de los gastos fijos.
